敷地にかかる規制〜都市計画や用途地域
皆様の敷地には、役所で決められた条件があります。
都市計画法やら建築基準法やら建築条令などなど、プランを作成する上でも大変重要です。
その敷地に役所は、どんな条件をつけたのか知っておきましょう。
市街化区域と市街化調整区域
都市計画法で、都市計画区域という区域が定めてあり、
その区域内は原則として「市街化区域」と「市街化調整区域」、この線引きが行われてない地域「未線引き・白地地域」に区分けされています。
簡単に言いますと、
「市街化区域」は役所が市街地化したいな〜と考えてる地域。
工業専用地域以外は原則、住宅は建てられます。
「市街化調整区域」は役所が市街地化したくないな〜と考えてる地域です。
農家の住宅など特別な場合を除き、原則、住宅は建てることができません。
無差別に市街地化されると、お役所さんも、環境問題はもちろん道路やら水道、又は学校などの公共施設を整備するのが大変だからです。
詳しくは、下記の区分イメージ図を見て下さい。
用途地域って何？
さらに、都市計画区域内の市街化区域では、用途地域というものがあります。
まずは、それぞれの用途地域の概要につてご説明。
用途地域では建物の用途や規模などの制限が設けられてます。
このサイトの主題、住宅に関してですが、工業専用地域以外は基本的に住宅を建てることができます。
しかし、建てられるといっても、用途地域によって環境にはかなり差があります。
例えば、準工業地域は中小の工場や店舗や住宅が混在している感じでしょうか。
その反面、容積率や建ぺい率などの規制が緩やかで、敷地を最大限利用できたりする利点もあります。
それに対し、住居系のトップ（？）に位置する、第一種低層住居専用地域は、
容積率や建ぺい率、建物の高さなど厳しいのですが、住宅以外の用途は厳しく制限されてます。
例えば、陽当たりが良くなるなど、住環境がとても良くなるなど利点もあります。
用途地域の種類
| 第一種低層住居専用地域 |
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域 |
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| 第二種低層住居専用地域 |
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域 |
| 第一種中高層住居専用地域 |
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域 |
| 第二種中高層住居専用地域 |
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域 |
| 第一種住居地域 |
住居の環境を保護するための地域 |
| 第二種住居地域 |
主として住居の環境を保護するための地域 |
| 準住居地域 |
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域 |
| 近隣商業地域 |
近隣の住敷地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域 |
| 商業地域 |
主として商業その他の業務の利便を増進するための地域 |
| 準工業地域 |
主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域 |
| 工業地域 |
主として工業の利便を増進するための地域 |
| 工業専用地域 |
工業の利便を増進するための地域 |
用途地域と建物の用途の関係
各用途地域の中では、建築することができない建築物や建築することができる建築物があります。
例えば、住居系の用途地域ではカラオケボックスは建てられないとかです。
住宅に限っていえば工業専用地域以外であれば住宅を建てることは可能ですので
住宅をお考えのみなさんは問題はないと思うのですが、（建てることができるか、できないかの問題で）
ご自分の地域がどのような規制を受けている環境かは、知っておく必要があります。
※○は、建てられる用途
×は、建てられない用途
△は、業種・規模・使用動力その他の条件で規制が分れます。
▲風俗営業に該当するものは、風営法等により営業が規制されます。
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シックハウス改正基準法
