敷地と建物面積の関係
建物の規模には、面積や高さ（高さについては次ページでご説明します）がありますが、
上記で説明した用途地域ごとに制限が設けられてます。
で、その建物規模の制限基準となるのが建ぺい率や容積率です。
建物規模の制限基準となるのが建ぺい率や容積率
建て主として特に知りたいのは、自分の敷地にはどれくらいの規模の建物が建てられるかしょう。
そのためには建ぺい率や容積率を知っておく必要があります。
まずはそれぞれの用途地域にどれくらいの制限がかけられてるのか、九州は福岡の建ぺい率及び容積率の制限例をみてみましょう。(福岡の場合、第二種低層住居専用地域の区域は、ありませんので割愛しました)
用途地域による建ぺい率と容積率の制限
| 用途地域 |
建ぺい率 |
容積率 |
 |
| 第一種低層住居専用地域 |
40% |
60% |
| 50% |
80% |
| 第一種中高層住居専用地域 |
50% |
100% |
| 60% |
100%、150%、200% |
| 第二種中高層住居専用地域 |
50% |
100% |
| 60% |
100%、150% |
| 第一種住居地域 |
60% |
200%、300% |
| 第二種住居地域 |
60% |
200% |
| 準住居地域 |
60% |
200% |
| 近隣商業地域 |
80% |
200%、300% |
| 商業地域 |
80% |
400%、500%、600%、700%、800% |
| 準工業地域 |
60% |
200%、300% |
| 工業地域 |
60% |
200% |
| 工業専用地域 |
60% |
200% |
※建ぺい率は敷地が2以上の道路（角地）などに接している場合、10%緩和されることがあります。
※容積率は全面道路の幅員によってはさらに制限されます。
住居系は数値が小さく反対に商業系は数値が大きいです。
住居系＜工業系＜商業系のイメージですかね。
これは上記でも説明しましたが、住宅は住宅に適した、商業は商業に適した環境が考慮された結果その様な設定がなされてます。
建築面積がその建物の敷地面積の何パーセントであるか、その割合を建ぺい率といいます。
(例)建築面積70㎡敷地面積200㎡の場合
| 建築面積70㎡ |
|
x |
100 |
= |
35 |
|
建ぺい率は35% |
|
| 敷地面積200㎡ |
建ぺい率を算出するには、建築面積をださなくてはなりません。
建築面積の算出法は建築基準法で定められてます。（建築基準法施行令 第2条第1項第二号）
 |
建築面積とは、
建築物の外壁又は柱の中心線
及び1m以上突出した庇等で、
その先端から1m後退した線で囲まれた部分の水平投影面積です。
ただし、地階で、地盤面上1m以下にある部分は、
建築面積に算入しなくて良いことになってます。
建築面積は建ぺい率算定に関係します。 |
建築面積の計算例
 |
地階は地盤より1m以下なので面積に算入しない。
1階の庇は先端より1mを差し引いた部分が算入される。
2階は床面全て算入される。
6×12+0.5×4=72+2=74㎡
建築面積は74㎡ |
延べ面積がその建物の敷地面積の何パーセントであるか、その割合を容積率といいます。
(例)延べ面積120㎡敷地面積200㎡の場合
| 延べ面積120㎡ |
|
× |
100 |
= |
60 |
|
容積率は60% |
|
| 敷地面積200㎡ |
容積率を算出するには、延べ面積をださなくてはなりません。
延べ面積とは各階の床面積の合計です。算出法は建築基準法で定められてます。
（建築基準法施行令 第2条第1項第三号）
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床面積とは、
壁その他の区画（扉、シャッター等）の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいいます。
庇は、原則として床面積に算入しません。
また、各階の床面積の合計が、延べ面積といいます。
延べ面積は容積率算定に関係します。 |
 地階における住宅等の居室の禁止
居室とは建築基準法で定められています。
居住、執務、作業、集会、娯楽等の為に継続的に使用する室の事です。（法第2条第四号）
「居間」「寝室」「事務所」「工場の作業室」などなど
住宅の場合、納戸をやウォーキングクローゼット等を含んだ収納類と、トイレ・浴室・洗面等の水廻り以外はほとんどが居室と判断されます。面積で判断しないでください。1.5帖程度の小さい書斎でも居室です。
※台所に関しては、福岡の条例では建築基準法とは別に面積と独立性で判断されますのでご注意を。
また、特別な作業を要する作業室や用途上やむを得ない居室は免除されていますが、その判断は各行政に確認してください。
 で、それらの居室には「採光」「換気」等の制限が設けられているのですが、
そこで引っかかるのが「地階における住宅等の居室の禁止」です。
ただし、居室前面に「からぼり」を設ける等、衛生上支障がない場合は地階に設けることができます。
「からぼり」とは「ドライエリア」の事です。
「ドライエリア」は
換気設備を設け、防水対策や湿気対策を十分に行う必要があり、最近では工場生産のユニット式地下室も売出されています。
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延べ面積の計算例
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 2
2階床面積=6×12=72㎡
1階床面積=6×10=60㎡
地階床面積=6×13.5=81㎡
72+60+81=213㎡
延べ面積は213㎡
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シックハウス改正基準法
